Ausgleich unter Geschwistern
Erhält ein Kind die Immobilie, sollen die anderen oft einen Ausgleich bekommen. Der Verkehrswert ist dafür die faire Bezugsgröße.
Anlass · Schenkung
Immobilienbewertung bei Schenkung und Übertragung
Wer eine Immobilie zu Lebzeiten an Kinder oder Enkel überträgt, regelt oft mehr als die Steuer. Es geht um den Ausgleich unter Geschwistern, um ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch für die Eltern und um spätere Pflichtteilsfragen.
Für all das braucht es einen nachvollziehbaren Wert zum Tag der Übertragung. Ich ermittle ihn nach ImmoWertV und berücksichtige Rechte, die im Grundbuch eingetragen werden.
- NotarterminStichtag der Übertragung
- Eintragung im GrundbuchWohnrecht, Nießbrauch, Rückforderungsrechte
- Zehn JahrePflichtteilsergänzung, § 2325 BGB
AnlassSchenkung, Übergabe
StichtagAusführung der Schenkung
WertbegriffVerkehrswert, § 194 BauGB
MethodikImmoWertV
RegionMünchen & Oberbayern
BearbeitungDipl.-Ing. M. Burkard
Wofür
Was bei der Übertragung zu bewerten ist
Eine Übergabe zu Lebzeiten wirkt lange nach. Ein Gutachten zum Zeitpunkt der Übertragung dokumentiert, wovon alle Beteiligten ausgegangen sind.
Wohnrecht und Nießbrauch
Behalten die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch, mindert das den Wert für den Beschenkten. Ich berücksichtige diese Rechte in der Bewertung.
Spätere Ansprüche dokumentieren
Schenkungen können nach dem Erbfall Pflichtteilsergänzungsansprüche auslösen (§ 2325 BGB). Ein Gutachten zum Schenkungszeitpunkt hält den Wert fest, bevor Jahre vergehen.
Wert im Schenkungsteuerbescheid einordnen
Auch bei Schenkungen setzt das Finanzamt einen typisierten Grundbesitzwert an. Ich schätze ein, ob er zum Marktwert passt.
§ 198 BewG
Schenkungsteuer und Nachweis eines niedrigeren Werts
Für die Schenkungsteuer gelten dieselben Bewertungsregeln wie bei einer Erbschaft. Erscheint der Grundbesitzwert des Finanzamts zu hoch, kann nach § 198 BewG ein niedrigerer gemeiner Wert nachgewiesen werden.
Als Nachweis verlangt das Gesetz regelmäßig ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer öffentlich bestellten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person.
Ablauf & Unterlagen
So kommen Sie zum Gutachten
- 01
Vorhaben besprechen
Wir klären, was übertragen wird, welche Rechte vorbehalten werden und bis wann der Wert gebraucht wird, etwa für den Notartermin.
- 02
Besichtigung und Unterlagen
Ich besichtige das Objekt, prüfe die Unterlagen und berücksichtige geplante Rechte und Belastungen.
- 03
Gutachten erhalten
Sie erhalten ein schriftliches Gutachten, das Sie mit Notariat, Steuerberatung und Familie teilen können.
Hilfreiche Unterlagen
- Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Lageplan
- Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Entwurf des Übergabevertrags, falls schon vorhanden
- Angaben zu geplantem Wohnrecht oder Nießbrauch
- Mietverträge, falls vermietet
Nicht alles zur Hand?Was fehlt, klären wir im Erstgespräch.
Häufige Fragen
Fragen zur Bewertung bei Schenkung & Übertragung
Welcher Stichtag gilt bei einer Schenkung?
Maßgeblich ist der Tag, an dem die Schenkung ausgeführt wird. Bei Grundstücken ist das in der Regel der Notartermin, an dem Auflassung und Eintragungsbewilligung erklärt werden.
Brauche ich das Gutachten vor oder nach dem Notartermin?
Am besten vorher. Dann können Sie Ausgleichszahlungen, Rechte und Gestaltung in Ruhe planen. Eine rückwirkende Bewertung auf den Tag der Übertragung ist aber ebenfalls möglich.
Wie wirkt sich ein Wohnrecht auf den Wert aus?
Ein Wohnrecht oder Nießbrauch mindert den Wert der Immobilie für den Beschenkten. Wie stark, hängt unter anderem vom Umfang des Rechts und vom Alter der berechtigten Person ab. Ich weise den Wert mit und ohne Recht aus.
Erkennt das Finanzamt Ihr Gutachten an?
Nicht als Nachweis nach § 198 Abs. 2 BewG, weil ich weder öffentlich bestellt noch nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert bin. Für die familiäre und vertragliche Planung ist es trotzdem eine belastbare Grundlage.