Aufteilen, übernehmen, auszahlen
Übernimmt ein Miterbe die Immobilie, richtet sich die Auszahlung der anderen nach ihrem Wert. Ein gemeinsames Gutachten verhindert, dass jeder mit eigenen Zahlen verhandelt.
Anlass · Erbschaft
Immobilienbewertung bei Erbschaft in München
Wenn eine Wohnung, ein Haus oder ein Grundstück vererbt wird, brauchen die Erben eine Zahl, auf die sich alle verlassen können. Für die Aufteilung unter Miterben, die Berechnung eines Pflichtteils oder die Frage, ob verkauft oder behalten wird.
Ich ermittle den Verkehrswert nach § 194 BauGB und der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) auf den Tag des Erbfalls. Unabhängig, nachvollziehbar und mit Blick auf den Münchner Markt.
- ErbfallStichtag der Bewertung
- Feststellung des Grundbesitzwertsdurch das Lagefinanzamt
- Aufteilung, Pflichtteil oder VerkaufGrundlage: Verkehrswert zum Stichtag
AnlassErbfall
StichtagTodestag
WertbegriffVerkehrswert, § 194 BauGB
MethodikImmoWertV
RegionMünchen & Oberbayern
BearbeitungDipl.-Ing. M. Burkard
Wofür
Wofür Erben den Wert brauchen
Ein Verkehrswertgutachten beantwortet die Frage, welcher Preis am Stichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen gewesen wäre. Diese Zahl trägt viele Entscheidungen nach einem Erbfall.
Pflichtteilsansprüche berechnen
Der Pflichtteil bemisst sich nach dem Wert des Nachlasses zur Zeit des Erbfalls (§ 2311 BGB). Ein nachvollziehbar hergeleiteter Verkehrswert versachlicht die Verhandlung zwischen Erben und Pflichtteilsberechtigten.
Verkaufen oder behalten
Bevor die Erbengemeinschaft einen Makler beauftragt oder ein Angebot annimmt, wissen Sie, wo die Immobilie realistisch steht.
Grundbesitzwert einordnen
Für die Erbschaftsteuer setzt das Finanzamt einen typisiert berechneten Grundbesitzwert an. Ich vergleiche ihn mit dem Marktwert und schätze ein, ob ein Nachweis nach § 198 BewG in Betracht kommt.
§ 198 BewG
Wenn der Wert des Finanzamts zu hoch erscheint
Was das Bewertungsgesetz erlaubt, welche Nachweise das Finanzamt anerkennt und wobei ich Ihnen helfen kann.
Für die Erbschaft- und Schenkungsteuer stellt das Finanzamt einen Grundbesitzwert fest. Er wird nach den typisierten Verfahren des Bewertungsgesetzes berechnet, also im Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren mit pauschalen Ansätzen. Besonderheiten wie Bauschäden, Sanierungsstau oder ein ungünstiger Grundstückszuschnitt erfasst dieses Verfahren oft nicht.
Liegt der tatsächliche Wert am Stichtag niedriger, erlaubt § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts. Als Nachweis dient regelmäßig:
- ein Gutachten des zuständigen Gutachterausschusses oder einer Person, die als Sachverständige für die Wertermittlung von Grundstücken öffentlich bestellt oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert ist (§ 198 Abs. 2 BewG),
- ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielter Kaufpreis innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag, wenn sich die maßgeblichen Verhältnisse nicht verändert haben (§ 198 Abs. 3 BewG).
Das Gutachten muss den Vorgaben der ImmoWertV entsprechen und vom Finanzamt ohne weitere Ermittlungen nachvollzogen werden können. Die Kosten trägt in der Regel der Erbe.
Ablauf & Unterlagen
So kommen Sie zum Gutachten
- 01
Anlass und Stichtag klären
Wir legen fest, wofür die Bewertung gebraucht wird, wer beauftragt (einzelne Erben oder die Erbengemeinschaft) und auf welchen Tag bewertet wird.
- 02
Besichtigung und Unterlagen
Ich besichtige das Objekt, prüfe die Unterlagen und ziehe Marktdaten wie Bodenrichtwerte und Vergleichspreise heran.
- 03
Gutachten mit Wertableitung
Sie erhalten ein schriftliches Gutachten, das Methodik, Annahmen und Ergebnis nachvollziehbar dokumentiert.
Hilfreiche Unterlagen
- Grundbuchauszug
- Flurkarte bzw. Lageplan
- Baupläne, Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan
- Mietverträge, falls vermietet
- Bescheid des Finanzamts, falls schon vorhanden
Nicht alles zur Hand?Was fehlt, klären wir im Erstgespräch.
Häufige Fragen
Fragen zur Bewertung bei Erbschaft
Welcher Stichtag gilt bei einer Erbschaft?
In der Regel der Todestag des Erblassers. Für den Pflichtteil kommt es auf den Wert zur Zeit des Erbfalls an (§ 2311 BGB), und auch die Erbschaftsteuer entsteht mit dem Tod. Liegt der Erbfall schon länger zurück, bewerte ich rückwirkend auf diesen Tag.
Erkennt das Finanzamt Ihr Gutachten nach § 198 BewG an?
Nein. Für den Nachweis nach § 198 Abs. 2 BewG verlangt das Gesetz ein Gutachten des Gutachterausschusses oder einer öffentlich bestellten bzw. nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Person. Diese Voraussetzung erfülle ich nicht. Ich kann aber einschätzen, ob der Wert im Bescheid deutlich über dem Marktwert liegt und sich ein solcher Nachweis lohnen könnte.
Kann die Erbengemeinschaft das Gutachten gemeinsam beauftragen?
Ja, und das ist oft sinnvoll, weil dann alle Miterben von derselben Grundlage ausgehen. Ebenso kann ein einzelner Erbe oder ein Pflichtteilsberechtigter beauftragen.
Was unterscheidet ein Gutachten von einer Maklerbewertung?
Ein Verkehrswertgutachten leitet den Wert nach den Verfahren der ImmoWertV her und dokumentiert Grundlagen und Annahmen. Es ist unabhängig von einem Verkaufsauftrag. Ich vermittle keine Immobilien und erhalte keine Provision.
Erstellen Sie auch Gutachten für ein Gerichtsverfahren?
Gerichtsgutachten erstelle ich nicht. Gerichte beauftragen eigene Sachverständige. Ein Privatgutachten kann aber helfen, sich ohne Gericht zu einigen.